Залог земель сельскохозяйственного назначения

Дата размещения статьи: 26.08.2012

Как показывает практика, принятие в залог имущества сельскохозяйственных товаропроизводителей сопряжено с рядом особых правовых рисков, отсутствие учета которых может привести к неблагоприятным последствиям для банка. В статье рассмотрены правовые особенности принятия в залог земель сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственных животных, техники и оборудования, будущего урожая, а также продукции сельскохозяйственного назначения.

Залог земель сельскохозяйственного назначения

В случае принятия банком в залог земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать следующие правовые риски и особенности.

Примечание. Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

1. Риск утраты предмета ипотеки при залоге права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.
Пункт 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды земельного участка в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей и распорядиться таким земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залога права аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Это положение Закона создает возможность утраты предмета залога.
Данная норма Закона регулирует отношения, возникшие после 1 июля 2011 г. .
———————————
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 N 15АП-5437/2011 по делу N А32-21034/2010-67/447.

2. Правовые риски, связанные с более длительным (по сравнению с обычной недвижимостью) обращением взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (право аренды указанных земельных участков).
Суд вправе при рассмотрении дела об обращении взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин в своем решении отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Также не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельхозпродукции (п. 3 ст. 68 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
3. При санации проблемной задолженности, обеспеченной залогом земель сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать следующие ограничения в обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения:
— преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Данное право не распространяется на случаи продажи земельного участка с публичных торгов;
— установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Он устанавливается законом субъекта Российской Федерации и должен составлять не менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Если в собственности одного лица находятся земельные участки большей площади, в течение года оно обязано произвести отчуждение таких земельных участков (в части превышения), в противном случае отчуждение возможно в принудительном порядке на торгах;
— преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
— для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, — возможность владения земельными участками сельскохозяйственного назначения исключительно на праве аренды.
4. Риски, связанные с возможностью принудительного изъятия и прекращения прав (в т.ч. права аренды) на земельные участки. Данные риски возникают при нарушении целевого назначения, разрешенного использования, использовании способами, которые причиняют вред земле как природному объекту, в том числе приводят к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности; использовании земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании собственником в течение трех и более лет подряд для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности и т.п.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть расторгнут судом по инициативе арендодателя в случаях: просрочки уплаты арендных платежей арендатором более двух раз подряд; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, то есть в случаях, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
При защите прав банка как залогодержателя необходимо учитывать, что по ряду оснований, предусмотренных п. 3 ст. 46 Земельного кодекса РФ, не допускается расторжение договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ.
Можно сделать вывод, что в случае, если земельный участок находился в собственности залогодателя, его изъятие, в том числе реализация с публичных торгов, не влияет на залоговые права банка. При переходе права собственности на земельный участок к государству или муниципальному образованию следует говорить о существовании потенциального риска, связанного с невозможностью обращения взыскания на основании п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Судебная практика по данному вопросу отсутствует.
Прекращение договора аренды влечет прекращение прав банка как залогодержателя в отношении права аренды, но не прекращает залога на объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке.
5. По общему правилу обращение взыскания на заложенные земельные участки сельскохозяйственного назначения допускается только по решению суда.
Однако существует исключение из этого правила, которое начинает работать, если земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения закладывается не сам по себе, а вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями. В этом случае включение в договор ипотеки условия о внесудебной реализации возможно. Напомним, что в случае принятия такого решения требуется нотариально удостоверить договор. Однако если земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения предоставлен гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, то включать в договор условие о внесудебной реализации нельзя.
По разъяснениям Федеральной нотариальной палаты и Нотариальной палаты Воронежской области, такие же правила применяются к правоотношениям, связанным с договором залога права аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Данная позиция основана на п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно указанной статье правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено указанным Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Следовательно, такие же правила применяются к правоотношениям, связанным с договором о залоге права аренды земельных участков. Данная позиция не является бесспорной, разъяснения Федеральной нотариальной палаты не носят нормативного характера, но на практике нотариусы в Центрально-Черноземном регионе не удостоверяют согласия на внесудебную реализацию в отношении права аренды земель сельскохозяйственного назначения, что делает невозможным использование данного института применительно к названному виду залога. Вместе с тем имеется судебная практика, подтверждающая законность соглашений о внесудебной реализации в отношении права аренды земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, строения, сооружения .
———————————
Определение ВАС РФ от 15.10.2010 N ВАС-13372/10 по делу N А64-5101/09.

Залог сельскохозяйственных животных

Залог сельскохозяйственных животных может осуществляться как залог имущества с обязательной полной индивидуализацией каждого животного либо как залог товаров в обороте с указанием только родовидовых признаков и стоимости. В случае если животные относятся к основному стаду, их залог необходимо оформлять как залог имущества с полной индивидуализацией каждого животного.
При принятии в залог племенных животных необходимо учитывать особенности, установленные Федеральным законом от 03.08.1995 N 123-ФЗ «О племенном животноводстве». Индивидуализация племенных животных осуществляется путем мечения — обозначения племенного животного посредством нанесения номера (татуировки, тавра, закрепления бирки). Племенные животные имеют сертификаты (свидетельства). Сертификат (свидетельство) является основанием для признания конкретного животного племенным и гарантирует определенный уровень эффективности его использования при соблюдении пользователем племенной продукции (материала) технологии ведения племенного животноводства.
Законодательством предусмотрена государственная регистрация племенных животных и их стад посредством внесения записей соответственно в государственную книгу племенных животных и государственный племенной регистр. Государственная регистрация договоров залога племенных животных в настоящее время не предусмотрена.
Залогодателями племенных животных могут быть граждане и юридические лица, осуществляющие разведение и использование племенных животных.
В рамках санации проблемной задолженности необходимо учитывать, что реализация племенной продукции (материала) возможна только гражданам и юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное производство.
При принятии в залог племенных животных необходимо обращать внимание на то, что в учредительных документах юридического лица должны быть указаны: организационно-правовая форма, вид (племенной завод; племенной репродуктор; организация по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных; организация по трансплантации эмбрионов; организация по племенной работе; организации по учету, контролю, оценке уровня продуктивности и качества продукции, племенной ценности животных (контрольно-испытательная станция животноводства, ипподром, лаборатория селекционного контроля качества молока, шерсти, лаборатория иммуногенетической экспертизы, центр информационного обеспечения и др.)), а также предмет и цель деятельности данной организации.
Отсутствие такой информации не может оказать влияние на действительность договора залога, но может впоследствии негативно отразиться на цене реализации предмета залога, если банком использовался отчет об оценке, в котором не учтено данное обстоятельство.
Залог сельскохозяйственных животных является проблемным с точки зрения перспектив обращения на него взыскания, а также в случае возбуждения в отношении залогодателя процедуры банкротства. Данные проблемы связаны прежде всего с необходимостью обеспечения кормления, ухода за животными и несением соответствующих затрат. Отсутствие решения данных проблем может привести к гибели животных и, соответственно, к утрате предмета залога.

Залог сельскохозяйственной техники и оборудования

При принятии в залог сельскохозяйственной техники и оборудования необходимо руководствоваться следующим. Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, при определении предмета залога в договоре залога сельскохозяйственной техники/оборудования должны быть максимально полно указаны все индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (инвентарные номера, VIN, заводские номера и т.п.). Указание только инвентарных номеров (при наличии иных индивидуализирующих признаков) увеличивает риски банка, связанные с невозможностью обращения взыскания на предмет залога, особенно в случае недобросовестных действий со стороны залогодателей. При наличии в транспортном средстве нескольких номерных агрегатов необходимо указывать в договоре все данные (номера шасси, двигателя, кузова).
Стационарность, то есть неизменность места расположения имущества, ставшего предметом залога, сама по себе не является достаточным признаком, позволяющим индивидуализировать предмет залога.
В случае если самоходная сельскохозяйственная техника, передающаяся в залог, подлежит государственной регистрации в органах Гостехнадзора в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 N 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации», она должна быть зарегистрирована в установленном порядке. Право залога на данные объекты также подлежит регистрации в порядке, предусмотренном Правилами регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами Государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора) (утв. Минсельхозпродом России 29 сентября 1995 г.).
До введения системы регистрации залога движимого имущества защите прав залогодержателя отвечает наложение знаков, свидетельствующих о залоге. Целесообразность наложения таких знаков должна оцениваться с учетом всех обстоятельств дела.

Залог будущего урожая

Пункт 6 ст. 340 ГК РФ допускает залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
При принятии решения о заключении договора залога будущего урожая необходимо понимать, что данный вид залога является одним из самых проблемных и малоперспективных с точки зрения реальной возможности обращения на него взыскания (особенно в условиях противодействия залогодателя).
Действующее законодательство не содержит норм, прямо регулирующих данный вид залога. Механизм реализации прав залогодержателя по данному виду залога не разработан.

Примечание. Арбитражная практика не исключает возможности залога будущего урожая (см., напр., Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2008 N Ф04-4883/2008 (9557-А03-39)).

Из практики следует, что перспективы получения залогодержателем денежных средств от реализации данного вида залога при противодействии залогодателя значительно ниже, чем для других видов залога. Данный вид залога целесообразно использовать только в отношениях с финансово устойчивыми предприятиями, имеющими высокий кредитный рейтинг.

Залог продукции сельскохозяйственного назначения
(товаров в обороте)

К числу основных рисков относится более высокая по сравнению с другими видами залога возможность утраты. Минимизировать риски, возникающие при залоге такого товара, как зерно, можно, используя двойные складские свидетельства (при условии, что элеватор не является аффилированным лицом должника).
Другим фактором риска является ограниченный срок годности определенной сельскохозяйственной продукции, который необходимо учитывать при принятии в залог товаров в обороте.

Выводы. Таким образом, залог имущества сельскохозяйственного назначения обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о кредитовании. Более высокие правовые риски в рассматриваемой сфере связаны не только со спецификой залога, но и с наличием более «опасных» с точки зрения кредитования организационно-правовых форм: крестьянских (фермерских) хозяйств, где чрезвычайно неудобным является режим общей собственности на имущество такого заемщика, и сельскохозяйственных кооперативов, характеризующихся специальным режимом принятия корпоративного решения о залоге, специфическим порядком расчета величины сделки и низкой степенью устойчивости решений коллегиальных органов при их оспаривании.
Негативные аспекты кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей в некоторой степени компенсируются результатами проводимой государством политики поддержки в рассматриваемой сфере. Результатом принятых государством мер стало то, что в 2011 г. Россия из импортера целого ряда номенклатур сельскохозяйственной продукции превратилась в их экспортера. Это обстоятельство позволяет надеяться, что кредитование данной категории заемщиков, несмотря на более высокие правовые риски, связанные с особенностями залога, будет динамично развиваться.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Земли, которые предоставляются для ведения сельского хозяйства, а также предназначенные для этого, называются сельскохозяйственными. Их территориальное расположение обязательно должно быть за пределами населенных пунктов (ч.1ст.77 ЗК РФ). Такие земли могут использоваться в качестве залога после составления соответствующего договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Залог сельхоз земельных участков регулируется ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.7 ФЗ N 101-ФЗ).

Договор об ипотеке земель сельхозназначения

Ипотека, или предоставление недвижимого имущества под залог, регулируется соответствующим договором, в котором участниками выступают две стороны — залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором, для которого право возмещения его денежных средств гарантируется стоимостью заложенных земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих залогодателю. Однако не обязательно, чтобы должником и залогодателем было одно лицо. За должника могут поручиться и третьи лица.

Право собственности на земельный участок сельхозназначения, который предоставлен под ипотеку, не переходит кредитору, а остается в пользовании и владении залогодателя. По договору ипотеки залогодержатель имеет преимущество на возврат одолженных средств, который гарантируется заложенными землями, перед другими кредиторами залогодателя. После того, как договор об ипотеке заключен, на заложенные земли начинают применяться правила о залоге (ч.1,2 ст.1 гл.I Основные положения N 102-ФЗ).

Предмет и форма договора

Так как для ипотеки предоставляется сельскохозяйственный земельный участок, то в согласии с ч.1 ст.336 ГК РФ, именно он и является предметом договора. Статья 338 ГК РФ предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя. Будет считаться, что заложенный участок земли остался у залогодателя, даже если он отдаст землю во временное пользование или владение третьему лицу.

Если закон или соглашение сторон не предусматривает установление нотариальной формы договора ипотеки, то данный документ оформляется в письменном виде. Если договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору должен быть заверен нотариально, то это нужно сделать в обязательном порядке. Иначе соглашение будет считаться недействительным (ч.3 ст.339 ГК РФ).

Содержание договора ипотеки

В договоре ипотеки указывается:

  • предмет залога и его оценка, сроки и размеры выполнения обязательств, которые обеспечивает ипотека;
  • возможность обращения взыскания в судебном или во внесудебном порядке, порядок реализации земельного участка;
  • достаточное количество сведений для идентификации предмета залога;
  • наименование залогодателя и право, на основании которого заложенный участок принадлежит ему;
  • срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды;
  • оценка участка сельскохозяйственного назначения, выраженная в денежном эквиваленте;
  • обязательство, которое обеспечивает ипотека, основания его возникновения и сроки исполнения;
  • информация о закладной, которая подтверждает права залогодержателя, за исключением случая, когда такой документ выдан при ипотеке в силу закона (ст.9 N 102-ФЗ).

Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку

Не все земли могут использоваться в качестве залога. Законодательство накладывает ряд запретов, которые связаны с его площадью и формой собственности. Следует также отметить, что ранее запрещался залог сельскохозяйственных угодий из земель с/х организаций и КФХ.

Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку

Для того, чтобы земля могла быть заложена в ипотеку, она не должна быть в соответствии с федеральным законом исключена из оборота или ограничена в нем. Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг.

Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности (ст.62 N 102-ФЗ).

Земли, не подлежащие ипотеке

Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается:

  • если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
  • если площадь участка, планируемого для предоставления в залог, меньше допустимого значения, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст.63 N 102-ФЗ).

Обращение взыскания на заложенный с/х участок

Если обязательства, обеспечиваемые ипотекой, не реализуются в установленном договором порядке, то залогодержатель может обратить взыскание на участок, который находится в залоге. К несоблюдению обязательств относятся неуплата или неполная уплата долга, несвоевременное погашение задолженности или ее части, в зависимости от того, что предусмотрено договором ипотеки (ст.50 N 102-ФЗ).

Обращение взыскания на предмет залога может быть рассмотрено как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке требования залогодержателя удовлетворяются, если это предусмотрено:

  • договором ипотеки;
  • договором, который влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона;
  • закладной, удостоверяющей права заявителя, если таковая имеется.

В случае, если вышеупомянутые договора нотариально заверенные, или в закладной содержится пункт, предусматривающий внесудебный порядок разрешения вопроса, то обращение взыскания на сельскохозяйственные земли можно осуществить по исполнительной надписи нотариуса(ст.55 N 102-ФЗ).

Порядок взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса:

  1. Судебный пристав принимает постановление о том, что на с/х земли залогодателя накладывается арест. Данный документ направляется в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Это необходимо для того, чтобы арест был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
  2. Передает залогодержателю изъятые земли для того, чтобы он реализовал залог в порядке, установленном законодательством.
  3. Заложенный участок сельхозназначения реализуется на торгах, а выручка от продажи направляется на погашение требований залогодержателя. Однако предварительно покрываются расходы на проведенные торги (ст.78 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Порядок взыскания в судебном порядке

Требования залогодержателя могут быть удовлетворены и в судебном порядке на основании судебного акта. В таком случае соответствующий иск подается согласно правилам подведомственности и подсудности дел, которые установлены процессуальным законодательством РФ (ст.51,52 N 102-ФЗ).

По итогам рассмотрения иска суд обязан принять решение, в котором будет указано следующее:

  • сумма из стоимости заложенного участка сельскохозяйственного назначения, которую получит залогодержатель;
  • информация о виде, месте нахождения, кадастровом номере земельного участка;
  • как и в каком порядке будет реализован предмет залога;
  • начальная цена продажи земли, которая устанавливается при публичных торгах, на основании договоренности обеих сторон в суде или самим судом, если залогодержатель и залогодатель не достигли компромисса в этом вопросе (ст.54 N 102-ФЗ).

1. Особенности залога сельскохозяйственных земель.

Ипотека земельных участков – разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка. Легальное определение данного понятия отсутствует и в силу этого мы вынуждены пользоваться доктринальным.

На развитие земельной ипотеки в 2006 году из федерального бюджета выделено 1,3 млрд. рублей, которые направлены на увеличение уставного капитала ОАО «Россельхозбанк».

В 2006 г. ОАО «Россельхозбанк» в ходе плотного земельно-ипотечного кредитования, осуществляемого в рамках нацпроекта, предоставил сельхозтоваропроизводителям из 25 регионов РФ 65 кредитов на общую сумму 2114 млн. рублей. Площадь залогового фонда земель сельскохозяйственного назначения, принятых в обеспечение земельно-ипотечных кредитов, составила более 91 тыс. га. При этом около 40 % от общего количества выданных кредитов пришлось на заемщиков малых форм хозяйствования в АПК – крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, предоставивших в залог 3,7 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. К концу 2007 года объемы выданных земельно-ипотечных кредитов достигли 4,1 млрд. рублей.

В соответствии с действующим законодательством[52] в залог могут быть переданы:

1) земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

2) земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

1) земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

2) земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

3) земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

Для развития земельной ипотеки необходимо проработать множество направлений: земельная ипотека под строительство доступного жилья, загородная ипотека, с/х ипотека и ипотека земли под строительство коммерческой недвижимости. Все эти направления в РФ, можно сказать, не развиты.

Исходя из смысла п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», доля в праве на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Согласно п. 1 ст. 62.1 не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что соблюдение особенностей ипотеки земельных участков, закрепленных законодательством об ипотеке, позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

2. Особенности кредита под залог земельного участка.

Кредит под залог недвижимого имущества – самый предпочтительный для банков вид кредита. Однако на такой вид залогового имущества, как земельные участки, российские банкиры смотрят с некоторым скепсисом. Сегодня лишь немногие банки предлагают взять ссуду под залог земли.

Николай Корчагин, генеральный директор компании «КредитМарт» утверждает, что среди игроков, продающих данный продукт, можно отметить Банк Москвы, предоставляющий кредит на строительство жилого дома под залог имеющегося земельного участка, а также КБ МИА и «Оргбанк», которые предлагают кредиты под залог земельного участка на любые цели.

Юлия Полякова, начальник департамента по связям с общественностью кредитного брокера «Фосборн Хоум» говорит, что среди банков, которые наиболее активно развивают данное направление, мы можем выделить Московский кредитный банк (МКБ) и «Оргресбанк».

По проведенному анализу ккредит под залог земли, относятся еще три: Сбербанк, Россельхозбанк и Зенит. Получается, что из тысячи банков, занимающихся кредитованием населения, насчитывается только около десятка банков, предоставляющих кредитование под залог земельных участков.

Возникает вопрос: «Почему же банки так неохотно кредитуют под земли?».

Многие банкиры полагают, что причина тому высокие риски, связанные с ликвидностью участка в дальнейшем, ведь в случае невыплат банку придется землю продать.

Условия банков, занимающихся кредитованием под залог земли, совершенно разные.

Сбербанк выдает кредит на неотложные нужды под залог земельных участков сроком на 5 лет от 17 % годовых в рублях, а целевой кредит, например на строительство дома, от 12 % годовых рублях на 30 лет.

Московский кредитный банк предлагает ссуду на приобретение или строительство дачи под залог земли от 12,5 % годовых в долларах и от 13,5 % годовых в рублях сроком на 10 лет.

Что касается стоимости оформления кредита под залог земли то, по словам Юлии Поляковой, расходы составляют – 3-5 % от суммы кредита. Она отмечает, что при данном виде залога меньше средств нужно будет потратить на страховку – не потребуется страхования ущерба (застраховать придется только жизнь и здоровье, а также титул).

Кредит, полученный заемщиком под залог земельного участка, может быть использован в разных целях – для развития бизнеса, приобретения квартиры, покупки соседнего участка или строительства на уже имеющемся. К сожалению, банков, которые могли бы дать такой кредит, на сегодняшний день очень мало.

Охрана окружающей природной среды в сельском хозяйстве.

1. Проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения.

Земля является важнейшим компонентом природы, находящимся в тесном взаимодействии со всеми остальными объектами природы. Поэтому очевидно, что решение проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения возможно только в контексте решения общей проблемы – а именно проблемы охраны всей природы.

В Большом энциклопедическом словаре под «охраной природы» понимается комплекс мер по сохранению, рациональному использованию и восстановлению природных ресурсов Земли, в том числе видового разнообразия флоры и фауны, богатства недр, чистоты вод и атмосферы. Следует полагать, что этот комплекс мер охватывает экономические, организационные, социальные, технические, технологические, методологические, правовые и иные. Как показывает опыт прошлых лет, перечисленные меры обладали незначительной эффективностью. Одной из главных причин служило либо разрозненность мер, либо отсутствие достаточного и своевременного финансирования, либо игнорирование правовой составляющей. Именно последняя причина в современных условиях может сыграть решающую роль в предупреждении и приостановлении деградации земель сельскохозяйственного назначения.

Единое представление о том, что такое «охрана земель» отсутствует.[53] Такого мнения придерживается известный ученый Т.Т. Тагиров. Критикуя все предшествующие определения понятия «охрана земель сельскохозяйственного назначения», исследователь под ним понимает единство двух главных правовых явлений. Во-первых, это установление правовых норм, направленных на обеспечение необходимого для обеспечения сельскохозяйственного производства количества земель и их качественного состояния. Во-вторых, это деятельность на основании этих вышеперечисленным банкам, предоставляющим норм государственных органов, общественных организаций и землепользователей по управлению государственным земельным фондом, предупреждению и выявлению фактов нарушений требований правовых норм об охране и рациональном использовании земель, привлечению виновных к ответственности и устранению вредных последствий правонарушений. Важнейшим в контексте рассматриваемых вопросов является установление соотношения понятий «Охрана» и «рациональное использование» земель сельскохозяйственного назначения. Большинство ученых юристов, например, Т.Тагиров, А. Еренов и др. пришли к единому мнению, что нельзя эти понятия ни отделять друг от друга, ни отождествлять.

Существует также проблема законодательного закрепления основ охраны земель сельскохозяйственного назначения. Например, в ст. 13 ЗК РФ приводится норма, обязывающая всех собственников и несобственников земель проводить мероприятия по охранению достигнутого уровня мелиорации. Кроме как вредной такую норму не назовешь. Ведь большинство земель РФ имеют низкий уровень мелиорации. Исполнение данной нормы однозначно означает, что собственники и несобственники земель не должны улучшать состояние земель, а довольствоваться имеющимся.

Чтобы повысить эффективность использования земли, одних мер положительного воздействия на землю недостаточно. Необходимо использовать высокоурожайные сорта растений, новейшие технологии их возделывания, эффективные способы орошения, высокопроизводительную и экологически безвредную (или маловредную) сельскохозяйственную технику, высокопродуктивные породы домашнего скота и т.д.

Таким образом, под правовой охраной земель сельскохозяйственного назначения следует понимать систему научно обоснованных мероприятий, закрепленных в земельном законодательстве и направленных на обеспечение всеми участниками земельных отношений сохранения и повышения плодородия этих неиспользуемых земель в интересах нынешнего и будущего поколения людей. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения представляет совокупность предпринимаемых субъектами земельных отношений целенаправленных действий, призванных обеспечить эффективное сельскохозяйственное производство в соответствии с объективными закономерностями развития природы и общества.

Таким образом, для обеспечения надлежащего правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Наличие объекта правового регулирования. Выделяют, как правило, общий, родовой и конкретный объекты. Общим является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Родовым объектом является категория земель, т.е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначении. И наконец, конкретным объектом является земельное угодье – земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

2. Наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий.

4. Наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли – используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5. Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

§ наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

§ наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению режима земель.

§ наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

§ наличие правовых норм, исполнение которых позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Итак, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – закрепленные законом положения земель, установленные для определенных категорий земель.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источники: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=918, http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/zalog-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm, http://studopedia.ru/14_47330_zalog-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *