Договор поднайма жилого помещения

1. Кто может оформить договор поднайма?

Наниматель жилья, находящегося в муниципальной и государственной собственности, имеет право передать часть жилого помещения или все жилое помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Для этого требуется согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи, а также согласие наймодателя (Департамента городского имущества города Москвы).

Чтобы передать в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире, нужно получить согласие всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

2. Какие условия нужно соблюсти для заключения договора поднайма?

Договор поднайма может быть заключен только при условии, что после его заключения общая площадь жилья на одного проживающего составит в отдельной квартире не менее 10 квадратных метров, а в коммунальной квартире — не менее 18 квадратных метров.

3. Какие нужны документы для заключения договора?

Для оформления договора потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность нанимателя, совместно с ним проживающих граждан, вселяемых лиц, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его;
  • подлинный экземпляр договора социального найма, найма предоставляемого в поднаем жилого помещения;
  • письменное нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении;
  • письменное нотариально заверенное согласие законных представителей всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении.

4. Куда подавать документы?

Оформлением договоров поднайма занимается Московский городской центр арендного жилья. Эта услуга платная. При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель жилья и вселяющийся гражданин (поднаниматель), а также все совершеннолетние жильцы и законные представители несовершеннолетних, если отсутствует их нотариально заверенное согласие.

5. Как долго действует договор поднайма?

Договор заключается на срок, определяемый по соглашению сторон, но не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год.

Если человек снимает квартиру или другое жильё, он имеет субъективное право сдать его в поднаём третьим лицам. В подобных случаях актуальным становится подписание договора поднайма, что регулируется соответствующими статьями Жилищного кодекса. Что же представляет собой данный документ, между кем заключается и как расторгается, узнайте далее.

Понятие и параметры документа

Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.

Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:

  • Двусторонность. Соглашение заключается между двумя или более сторонами правоотношений.
  • Реальность. Документ не может содержать завышенные условия. К тому же в нём нужно регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
  • Возмездность. Право пользоваться жилым имуществом является возмездным, то есть предоставляется только за ежемесячную плату, размер которой стороны устанавливают самостоятельно по обоюдному желанию (ч. 2 ст. 78 ЖК). В редких случаях плата за пользование жилым помещением представляется не в денежной форме. Например, жилец может расплатиться различными вещами, выполнением ряда работ или оказанием необходимых нанимателю услуг.
  • Срочность. Если договор социального найма может не предполагать определённых временных границ, в течение которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем, то договор субаренды обязательно ограничивает данный период. Если же в нём не обозначается данный срок, то он автоматически составляет 12 месяцев или 1 год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.

Документ составляется как минимум в 2-3 экземплярах, один из которых держит у себя непосредственно собственник недвижимого имущества (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Между кем заключается?

Участниками рассматриваемого документа являются:

  • наймодатель – лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в пользование третьему лицу на фиксированный срок (рассматриваемая жилплощадь обязательно должна находиться в его собственности);
  • наниматель (поднаймодатель) – лицо, которое снимает жилое помещение у предыдущей персоны по договору социального найма;
  • поднаниматель – лицо, которому наниматель передаёт занимаемую жилплощадь на оговоренный период времени, но только с одобрения самого владельца.

В договоре поднайма без исключения указываются все граждане, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Вне зависимости от того, какую часть помещения занимает поднаниматель, с юридической точки зрения, ответственность перед наймодателем несёт непосредственно наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК).

В рамках договора субаренды поднаймодатель имеет следующие права:

  • требовать у жильца своевременно вносить ежемесячную плату за пользование помещением и жилищно-коммунальными услугами;
  • запретить вселение в жилплощадь граждан, которые не вселяют доверие, или любых дополнительных жильцов;
  • выселить жильца, обратившись для этого в суд, если тот отказывается сделать это на добровольной основе.

Что касается поднанимателя, то он вправе:

  • проживать на жилой площади, за поднаём которой вносит ежемесячную плату;
  • вселить в арендуемое помещение членов своей семьи или третьих лиц, но только с разрешения нанимателя;
  • требовать у нанимателя проведения капитального ремонта или выполнения ряда работ, которые улучшат состояние жилья;
  • зарегистрировать на жилплощади своих детей несовершеннолетнего возраста, причём без согласия нанимателя;
  • зарегистрировать на жилплощади совершеннолетних членов семьи, но только с разрешения нанимателя.

Право поднанимателя пользоваться жилплощадью не является самостоятельным, а зависит от прав нанимателя и имеет ограниченный характер (ч. 3 ст. 76 ЖК).

Так, поднаниматель не принимает участия в решении вопросов относительно пользования помещением, например, без его согласия наниматель может вселить новых постояльцев. К тому же его голос может не учитываться при принятии решения относительно переустройства жилплощади, её ремонта и т. д. Между тем жилец избавляется от исполнения обязанностей, которые возникают перед нанимателем и членами его семьи.

Каковы условия заключения документа?

Наниматель может заключить договор поднайма только в том случае, если одновременно удовлетворяются все условия (предпосылки), которые предусмотрены ст. 76 ЖК. К ним относится:

  • наличие письменного разрешения наймодателя;
  • наличие письменного разрешения членов семьи нанимателя, если они проживают с ним в одном доме;
  • наличие разрешения всех нанимателей и обитающих с ними членов их семей, если в поднаём сдаётся «участок» в коммуналке (если в ней имеются приватизированные жилые помещения, то также потребуются разрешения всех собственников и обитающих с ними членов их семей);
  • достаточная площадь дома, чтобы после вселения нового жильца на одного проживающего отводилась площадь, соответствующая учётной норме (если помещение сдаётся в коммуналке, то после вселения поднанимателей на одну персону должна отводиться площадь не менее нормы предоставления);
  • оговоренный срок действия договора, причём он не может быть дольше периода, в течение которого наниматель может располагать арендуемым жильём по договору с собственником жилья;
  • установление размера денежной суммы, которая должна вноситься каждый месяц в качестве арендной платы, и срок её внесения;
  • оговоренный срок, за который должна вноситься плата за жилищно-коммунальные услуги, если только наниматель обязан вносить её в рамках договора найма;
  • соблюдение всех действующих норм относительно регистрации граждан по месту временного проживания при вселении нового жильца в дом.

Если отсутствует хотя бы один из перечисленных условий, то договор поднайма не может быть признан действительным. К тому же подобный документ невозможно оформить в следующих случаях:

  • наниматель или проживающий вместе с ним член его семьи страдает тяжёлыми формами инфекционных хронических заболеваний, указанных в установленном правительством перечне (заключение договора невозможно и в тех случаях, когда подобными заболеваниями болеет сам поднаниматель);
  • наймодатель подал в судебные органы иск на нанимателя, чтобы изменить условия договора найма или вовсе его расторгнуть;
  • здание, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, подлежит сносу;
  • жилое помещение, в которое должен переехать поднаниматель, непригодно для проживания.

Заключить договор поднайма квартиры довольно сложно и в тех случаях, когда органы домоуправления выносят решение о проведении капитального ремонта здания.

Составление договора и его образец

Документ заполняется в письменной форме с помощью шариковой ручки чёрного или синего цвета. При этом важно соблюдать аккуратность и не допускать ошибок, поскольку при заметных исправлениях и помарках договор не будет считаться действительным. Само содержание соглашения должно быть истинным, поскольку при заведомо ложных сведениях оно не будет наделено юридической силой, а внесшее некорректные данные лицо может понести административную ответственность.

При составлении данного соглашения требуется придерживаться такой структуры:

  1. Оформить шапку договора – указать его наименование, номер и дату подписания (написать прописью). Вписать ФИО участников соглашения.
  2. Подробно описать предмет настоящего договора поднайма. Так, нужно указать адрес расположения жилплощади, срок его поднайма, а также реквизиты документа, который подтверждает факт социального найма. К реквизитам относятся серия и номер.
  3. Зафиксировать права и обязанности участников договора. В рамках данного параграфа требуется указать полную информацию о лицах, которые будут проживать в рассматриваемой квартире. Помимо информации о поднанимателе, требуется указать данные обо всех членах его семьи и иных лицах, которым предоставляется право пользоваться жилым помещением.
  4. Установить размер платы и порядок расчётов. В данном подпункте также нужно указать, какая из сторон оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
  5. Определить ответственность участников рассматриваемых правовых норм.
  6. Установить порядок разрешения потенциальных споров.
  7. Установить срок и действие заключаемого договора. При этом нужно учесть, что данный срок не может превышать 5 лет. Если же срок не оговаривается, то соглашение автоматически действует в течение 1 года.
  8. Вписать иные условия соглашения, которые сформированы сторонами при заключении договора.
  9. Указать реквизитные данные участников соглашения, а именно: серию и номер паспорта, место его выдачи и регистрации, а также контактный телефон.
  10. Вписать ФИО и поставить подпись.

Скачать типовую форму договора можно тут.

Документ желательно составить в трёх экземплярах. Он вступит в силу с момента его регистрации в жилищно-эксплуатационной службе (ЖЭС). Однако если жилплощадь сдаётся на «сутки» или «часы», регистрация не требуется, поэтому договор считается заключённым с момента, который был нанимателем и жильцом.

Обе стороны должны соблюдать нормативы, которые прописаны в договоренности. В противном случае документ подлежит расторжению.

Прилагаемые документы

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно успешно заключить договор субаренды, для чего также потребуется собрать пакет из ряда документов. К ним относится:

  • договор социального найма жилплощади;
  • документы, которые удостоверяют личности всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади (если имеются несовершеннолетние, то потребуется приложить свидетельства о рождении);
  • письменное согласие лиц, которые проживают в рассматриваемой жилплощади;
  • бумаги, которые подтверждают право владения недвижимым имуществом.

Все документы должны быть представлены в оригинальном варианте. К тому же необходимо приложить по 2 ксерокопии каждого акта. Собранный пакет документов вместе с договором поднайма требуется представить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ (Многофункционального центра). Стоит учесть, что оформление договора будет невозможно без присутствия самого наймодателя.

Можно ли расторгнуть?

Когда договор лишается своей юридической силы или подлежит «искусственному» разрыву, устанавливается статьей 79 ЖК РФ. Прежде всего, ключевым основанием для этого является истечение действия договоренности. В этом случае третье лицо должно освободить помещение в течение 3-х дней и сдать его нанимателю в пригодном состоянии. Если же жилец отказывается выселяться, то наниматель может написать иск и обратиться в суд (ч. 5 ст. 79 ЖК).

Жилец обязуется таким же образом покинуть предоставленное ему помещение, если преждевременно исчерпалось право самого нанимателя на владение данным помещением, которое он ранее получил от собственника. К примеру, подобный сценарий вероятен в случае его смерти или выезда в другое место жительства. Дело в том, что вне зависимости от причины расторжения договора найма, поднаниматель лишается правых оснований занимать жилплощадь, которая была предметом субаренды.

Договор «разрывается» также по соглашению сторон или в случае нарушения установленных в нём условий. Так, наниматель может предупредить жильца об аннулировании имеющихся договоренностей в случае, если он безалаберно обращается с занимаемым помещением или регулярно нарушает покой соседей (ч. 4 ст. 79 ЖК). Прежде чем доводить ситуацию до точки невозврата, участники соглашения могут попытаться найти компромиссное решение.

Поднаниматель также имеет право в любое время расторгнуть договор и покинуть занимаемое помещение, если ранее он исправно исполнял свои обязанности и его действия не противоречат текущему соглашению.

Итак, наниматель имеет право заключить соглашение субаренды жилого помещения с поднанимателем, предварительно согласовав данный вопрос с собственником недвижимого имущества. Подобный договор устанавливает права и обязанности каждой стороны, а также действует на возмездной основе. В нём требуется оговорить сроки поднайма помещения, а если же этого не сделать, то договор будет автоматически действовать в течение одного года.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ.

Одним из главных прав нанимателя и его семьи по контракту социального найма считается возможность предоставлять третьим лицам квартиру в поднайм. Это правовая возможность закрепляется ст. 76-79 ЖК РФ. Чтобы более подробно осветить затронутую тему, необходимо определиться с самой дефиницией «поднайм», а также вывести ключевые условия заключения дополнительного соглашения между участниками.

Договор поднайма жилого помещения и требования, предъявляемые к нему

Что такое поднайм? Это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

Требования, предъявляемые к договору поднайма

Договор поднайма жилья имеет типовое воплощение и практически полностью копирует собой соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение контракта возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.

Что касается основных законодательных требований, предъявляемых к подобному документу, то они ничем не отличаются от правил оформления договора социального найма. Контракт о поднайме обладает следующими характеристиками:

  • Двусторонность. Соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
  • Реальность. Документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
  • Возмездность. За пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
  • Срочность. В отличие от договора соцнайма контракт о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.

Форма и срок заключения договора поднайма

Форма договора социального поднайма имеет классическое воплощение. Ключевым условием считается его письменное закрепление, которое будет иметь юридическую силу. Иными словами, форма контракта о поднайме практически дублирует собой договор о соцнайме за минимальными исключениями. В частности, форма поднайма подразумевает получение со стороны иных сонанимателей квартиры или дома социального назначения согласия на сдачу постройки в аренду.

Что касается срока заключения контракта, то данное условие должно в обязательном порядке быть включено в официальный документ правовой сделки.

В НПА, действующих на территории РФ, точно не указан срок, на который может быть заключен поднайм помещения. Однако установлены максимальные временные границы, которые не могут превышать 5 лет.

Если условие не прописано в договоре, то соглашение автоматически считается оформленным на срок, равный 1 году со дня его подписания. В конфликтных ситуациях поднаниматель может быть выселен из жилья на законных основаниях, даже если срок контракта еще не считается истекшим.

Специальные нормы в отношении договора поднайма

Несмотря на то, что договор поднайма вытекает из соглашения о социальном найме, жилищное законодательство подразумевает и специальные нормы, которые имеют юридическую силу именно в отношении сделки поднайма. К таковым нормам можно отнести следующие правила:

  • Чтобы заключить контракт между нанимателем и поднанимателем, необходимо получить письменное согласие на сделку как со стороны всех сонанимателей (семья, родственники нанимателя, проживающие совместно с ним), так и от наймодателя.
  • Недвижимое имущество сдается поднанимателю не в полном объеме, а лишь в конкретно установленных границах. Иными словами, частично. Полностью арендовать жилье можно лишь в том случае, если наниматель на время покидает место своего жительства.
  • Сдача квартиры в поднайм невозможна в ситуациях, которые прописаны в ст. 685 ГК РФ. В качестве примера можно привести ситуацию, когда на территории жилплощади проживает гражданин, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме.

Кроме того, предусматриваются НПА и специальные нормы в отношении вселения и выселения новых жильцов по договору поднайма.

Источники: http://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-oformit-dogovor-podnayma/, http://2realtor.ru/dogovor-podnayma-zhilogo-pomescheniya/, http://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/dogovor-podnajma-zhilya-predostavlennogo-po-dogovoru-socinajma.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *